1.房屋养老金概述

✧定义与目的

房屋养老金制度是我国为应对存量房屋老化问题而推出的一项创新性政策。这一制度的核心目标是 为房屋的全生命周期安全提供保障 ，确保房屋能够得到及时有效的维护和修缮。

房屋养老金制度的主要特点包括:

1. 双层账户设计:

· 个人账户:业主交存的住宅专项维修资金

· 公共账户:政府负责建立,遵循“取之于房、用之于房”原则

这种双层账户的设计充分体现了制度的公平性和可持续性。个人账户确保了业主对自己房屋维修责任的基本承担，而公共账户则通过政府主导的方式，为房屋安全提供了额外的保障。

2. 资金用途广泛:

· 个人账户:专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造

· 公共账户:主要用于房屋体检和保险等公共服务支出

这种灵活的资金使用方式使得房屋养老金能够在房屋的各个阶段发挥作用，从预防性的体检到实际的维修，再到风险管理的保险，形成了一个完整的保障链条。

房屋养老金制度的建立对个人和社会都具有重要意义:

通过这种方式，房屋养老金制度不仅解决了房屋老化的现实问题，还为城市的可持续发展提供了新的动力。它体现了政府对民生的关注，也为我国的城市更新工作开辟了一条新路。

✧制度背景

房屋养老金制度的建立源于我国存量房屋规模庞大、老旧房屋占比持续上升的现实情况。2022年4月,湖南长沙居民自建房倒塌事故发生后,住建部要求加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度,其中包括研究建立房屋养老金制度。同年5月,国务院办公厅印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》再次强调,要完善房屋质量安全强制性标准,研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

这些政策文件为房屋养老金制度的建立奠定了基础,反映了国家对提升房屋安全管理水平的决心。

2.资金来源与结构

✧个人账户

房屋养老金个人账户是整个制度体系中的重要组成部分，它为房屋的长期维护和修缮提供了稳定的资金来源。这个账户的资金主要来源于业主，旨在确保住宅共用部位和共用设施设备在保修期满后的维修需求得到满足。

个人账户的资金来源主要包括以下几个方面：

1.首次归集：通常在购买新房时一次性缴纳，标准约为建安成本的5%-8%，高层和配备电梯的房屋可能需要缴纳更多。

2.续筹：当账户余额不足30%时，需要进行续筹，部分地区采取了一些激励措施，如上海提供老旧小区财政补贴、允许同物业费一并缴纳等。

3. 补建：部分老旧小区可能需要补建个人账户，例如天津要求旧改完成后必须补建，北京则规定房改售房单位应当补建续筹。

值得注意的是，个人账户的资金使用有着严格的限制和程序。通常采用“双2/3”原则，即需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且过半数同意。然而，在紧急情况下，可以启动应急程序，无需事先表决，只需在事后公示即可。

尽管如此，个人账户的实际使用仍然面临一些挑战。据统计，2023年全国维修资金当期结余约800亿元，累计结余约1.5万亿元。然而，许多地区的资金使用率较低，如济南市虽然在全国范围内维修资金使用量排名靠前，但仍存在“动用少”的普遍问题。这反映出在实际操作中，个人账户资金的使用效率仍有待提高。

房屋养老金个人账户的存在，为房屋的长期维护提供了重要的资金保障。然而，如何提高资金使用效率，平衡各方利益，仍是一个需要持续探讨和完善的问题。未来，可能会有更多的创新举措出台，以优化个人账户的管理和使用，更好地服务于房屋全生命周期的安全保障。

✧公共账户

房屋养老金公共账户是整个制度体系中的关键组成部分，其资金来源多样且具有创新性。作为一项旨在保障房屋全生命周期安全的制度，公共账户的资金筹集方式体现了政府的责任担当和创新精神。

公共账户的资金来源主要包括以下几个方面：

1. 土地出让金：这是公共账户资金的主要来源之一。以天津市滨海新区为例，《天津市滨海新区房屋养老金管理办法(征求意见稿)》明确规定，在土地出让底价的基础上按每平方米25元的标准增加土地收益，用于筹集公共账户资金。这一做法开创了将土地出让金与房屋安全直接挂钩的先例，体现了“取之于房、用之于房”的原则。

2.财政预算：政府在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金不足部分的兜底。这表明政府将房屋安全视为重要的公共责任，愿意为此承担财政支出。

3. 其他房地产相关税收：一些专家建议，可以考虑将部分房地产相关税收纳入公共账户资金来源。例如，住房公积金的部分增值收益、地方政府用于城市安全应急的资金等都可以作为补充来源。

4. 小区经营性收益：有学者提出，小区的各种经营性收益，如停车收益、广告收益等，也应该按合理比例进入公共账户，以充实资金来源。

公共账户资金的使用范围主要包括：

· 为房龄在25年(含)以上的城镇住宅房屋开展定期体检

· 购买房屋安全综合保险

· 保险理赔后的差额兜底

· 必要的办公支出

这种多元化的资金来源结构体现了政府在房屋安全管理方面的决心和创新精神。通过将土地出让金、财政预算和其他相关资金相结合，公共账户为房屋全生命周期的安全保障提供了稳定的资金支持。这种做法不仅体现了政府的责任担当，也为其他城市提供了可借鉴的经验。

✧筹集方式

房屋养老金的筹集方式采用了多元化策略，既保障了资金来源的稳定性，又体现了社会共担的原则。具体而言，资金来源包括：

1.个人账户：业主缴纳的住宅专项维修资金

2.公共账户：

· 土地出让金：主要来源之一，如天津滨海新区按每平米25元标准增加

· 财政预算：政府列入专项资金预算

· 其他房地产相关税收：潜在补充来源

· 小区经营性收益：按比例计入

这种多层次、多渠道的筹资机制确保了房屋养老金制度的可持续性和灵活性，为房屋全生命周期的安全保障提供了坚实的经济基础。

3.资金用途与管理

✧使用范围

房屋养老金制度的使用范围涵盖了房屋全生命周期的安全保障，体现了全面性和系统性的特点。具体而言，该制度的资金使用范围如下：

个人账户资金

个人账户资金主要用于住宅共用部位和共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。这些共用区域直接影响着住户的生活质量和房屋的整体价值，因此成为资金使用的重点对象。

公共账户资金

公共账户资金的使用范围更为广泛，主要包括以下几个方面：

1. 房屋体检 ：定期对房龄达到25年的城镇住宅进行体检，评估房屋的安全状况和潜在风险。这项措施有助于及早发现安全隐患，防止小问题演变成大灾难。

2.购买房屋安全综合保险 ：为房屋提供全面的风险保障。保险覆盖范围可能包括自然灾害造成的损失、意外事故导致的损坏等。通过这种方式，可以在发生重大事故时为业主提供及时的经济补偿，减轻他们的经济损失。

3.保险理赔后的差额兜底 ：在保险赔付不足以完全覆盖损失的情况下，公共账户资金可以弥补剩余的差额。这一措施确保了房屋所有者能够得到充分的保护，同时也提高了整体资金使用的效率。

4.必要的办公支出 ：为了维持房屋养老金制度的有效运作，需要一定的行政管理费用。这些支出包括人员工资、办公设备购置和维护等，确保制度能够持续运转。

值得注意的是，房屋养老金制度的使用范围并不局限于住宅类房屋。随着城市化进程的推进，商业、工业等非住宅类房屋同样面临着安全管理和维护的需求。因此，在未来的实践中，可能会逐步扩大资金的使用范围，将其延伸至非住宅类房屋的安全保障领域。这种扩展不仅能全面提升城市的安全水平，还能促进商业地产的健康发展，为城市更新注入新的活力。

✧管理机制

房屋养老金管理机制是一项复杂的制度安排，涉及多个部门和环节。住房城乡建设部作为主管部门，负责制定相关政策和指导地方实施。地方政府通过成立专门机构，如温州市住建局房屋安全管理中心，负责具体管理工作。管理流程包括资金筹集、存储、使用和监督等多个环节，每个环节都有相应的法规和条例规范。例如，新修订的《温州市物业专项维修资金管理办法》明确了缴存标准、使用条件和监督管理要求。这种多层次、全方位的管理机制确保了房屋养老金制度的有效运行和可持续发展。

✧监督措施

房屋养老金监督措施是确保制度有效运行的关键环节。新修订的《温州市物业专项维修资金管理办法》对此作出了明确规定：

1. 温州住建局房屋安全管理中心作为监管部门，通过 年度审计 和 信息公开 等方式进行监管。

2.新规引入了 银行保函 机制，允许建设单位以此形式代缴专项维修资金，既缓解了企业资金压力，又确保了资金及时到位。

3.办法还规定了 续筹机制 ，当账户余额低于30%时，需启动续筹程序，确保资金持续积累。

这些措施共同构建了一个多层次、全方位的监督体系，有效保障了房屋养老金制度的规范运行和可持续发展。

4.试点城市实践

✧政策制定

继房屋养老金概念提出后，多个试点城市积极响应，制定了符合本地实际情况的具体政策。青岛市率先出台了《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出了建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。该政策要求每半年组织一次房屋安全责任人自查和镇(街道)、村(居)、网格员、物业服务企业的巡检，重点关注老旧、危房，并规定了不同类型的房屋的专业检查频率：

这一政策为房屋全生命周期的安全管理提供了有力支持，体现了青岛市政府对房屋安全管理的高度重视和前瞻性规划。

✧实施效果

房屋养老金制度在多个试点城市的实施已取得显著成效，尤其在房屋安全改善和资金使用效益方面表现突出。这一制度不仅有效提升了房屋的安全水平，还在一定程度上增强了居民的安全感和满意度。

以重庆市为例，该市在房屋安全保险制度方面的探索取得了实质性进展。2023年6月，重庆市公房处向中国人民财产保险公司投保了首单房屋安全综合保险，为36万平方米公有房屋提供了全面的安全保障。这一举措不仅为房屋倒塌和由此产生的房屋损失提供了保障，还涵盖了人员伤亡补偿，同时为房屋外墙脱落、火灾和高空坠物等公共安全事故提供了救助保障。

在实际应用中，这一保险制度发挥了重要作用。2023年底，重庆市住房城乡建委在安全生产专项排查中发现渝北区柳荫街72号两栋公房存在严重安全隐患后，迅速向保险公司报案并申请理赔。保险公司按照合同约定全额赔付了3.8万元的实际修缮费用，有效解决了房屋安全隐患问题。

这一案例充分展示了房屋安全保险制度在实际应用中的高效性和实用性。它不仅能够及时识别和解决房屋安全隐患，还能有效减轻政府的财政压力，提高公共资源的使用效率。更重要的是，这种制度为房屋全生命周期的安全管理提供了一种可持续的解决方案，有助于形成长效机制。

除重庆外，其他试点城市也在积极探索适合本地实际情况的房屋养老金制度。例如，江西省南昌市西湖区尝试了“财政补贴+个人出资”的模式，针对40年以上房龄的危旧房推出了“危房保险+动态监测”项目。这种模式不仅调动了多方资源，还实现了对老旧房屋的持续监控和及时干预，有效降低了安全隐患。

这些试点城市的实践经验表明，房屋养老金制度在提升房屋安全水平、优化资金使用效率和增强居民安全感等方面都取得了积极成果。然而，制度的长期可持续性仍需进一步探索，特别是在资金筹措和使用机制方面还需要不断完善。未来，随着更多城市的加入和经验的积累，房屋养老金制度有望在全国范围内形成更加成熟、有效的模式，为我国城市更新和房屋安全管理做出更大贡献。

✧房屋体检

房屋体检制度是房屋养老金制度的重要补充和支持。作为房屋全生命周期安全管理的关键环节，房屋体检为房屋养老金的使用提供了明确的方向和依据。通过定期检查房屋结构安全、电气系统、给排水系统、外墙和屋面以及防火设施等关键方面，房屋体检能够及时发现潜在的安全隐患，为后续的维修和保养工作提供准确的数据支持。

这种系统性的检查不仅有助于提高房屋养老金的使用效率，还能最大限度地发挥其在保障房屋安全方面的积极作用。例如，体检结果可以直接影响房屋安全综合保险的费率设定，从而优化公共账户资金的分配。同时，体检过程中发现的重大问题可以触发紧急维修基金的启用，确保房屋安全得到及时保障。

✧房屋保险

房屋安全养老金制度与房屋保险密切相关，共同构成了房屋全生命周期安全保障的重要支柱。房屋保险主要包括四种类型：

1. 定值保险 ：按约定价值赔偿

2.不定值保险 ：按市价计算赔偿

3.重置价格保险 ：按重建成本赔偿

4.第一危险责任保险 ：按实际损失赔偿

这些保险类型为房屋安全提供了多层次的保障，可根据房屋具体情况和业主需求选择。保险范围通常包括自然灾害、意外事故等造成的房屋结构损失，部分保险还涵盖屋内财产和个人责任。通过合理的保险配置，可有效分散房屋安全风险，与房屋养老金制度相辅相成，共同构筑起全面的房屋安全保障网络。